同じ土地なのに、一物四価とか一物五価と言われるように、土地の値段はさまざまです。かつてバブルといわれた時代に、土地は一気に高騰しました。そのため、土地を相続したときにかかる相続税も高くなり、土地を手放すしかないということがありました。
しかし、バブルはあっという間に崩壊してしまい、いざ土地を売ることになると、予定していた価格では売れず、土地にかけられた相続税を払うことができないなどという事態が発生してしまいました。相続税を決定する土地の価格と、実際に売買されるときの土地の価格とのあいだに逆転現象が起こってしまったのです。一般的には、相続税を決定する土地の価格は低く設定されているのですが、このときは例外だったようです。
土地価格を調べるのは路線価だけ？
相続税や贈与税の計算に利用されるのは路線価です。これは、街路に接している土地の1平方メートル当たりの価格で、毎年7月に国税局・税務署が公表します。
この路線価のもとになっているのが公示価格で、国土交通省の土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点での標準地の正常な価格を決定し、4月に公表するものです。路線価はこの公示価格の8割ということになっています。公示価格は土地の売り手にも買い手にも偏らない価格を表したもので、公共事業での土地取得価格の基準になります。
公示価格が土地の標準的な価格ということですが、実際に売買されるときにはいわゆる市場原理が働いて、ふつうは公示価格より高い価格で取引されます。これが実勢価格です。公示価格が高くても、住環境を悪くする施設などの建設が計画されたら、実勢価格は下がってしまいます。
基準地価と呼ばれるものは、国土利用計画法施行令第9条に基づいて、毎年7月1日を基準日として全国の約3万地点の基準地を対象に評価されて決定されます。この都道府県地価調査価格を略して基準地価といいます。
土地を所有していると固定資産税を納入しなくてはなりませんが、その基準になるのが固定資産税評価額です。これは公示価格の7割とされていて、3年ごとに見直しが行われます。固定資産税評価額は各市町村が決定しますが、バブル崩壊の教訓により土地価格の下落時には3年を待たずに見直しが行われます。
最後に、不動産鑑定評価額というのがあります。これは、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて、土地の適正な市場価格を的確に把握することを目的として行われた評価額です。ものの値段の基本は原価ですから、土地の場合も造成原価をもとにして計算される積算価格というものがあり、これを評価する手法が原価法です。
また、周辺の土地の取引事例をもとにして比準価格を求める取引事例比較法という手法もあります。また、土地を有効活用したり賃貸しした場合に、程度の収益が得られるかという観点から収益価格を求める収益還元法という手法もあります。不動産鑑定士はこれらの手法を用いて市場価格を算出するのです。
路線価の調べ方
路線価は毎年7月1日に国税局・税務署で公表されるものですから、国税局のホームページで自分の知りたい土地を検索して調べることができます。また、税務署に行って基本台帳を閲覧することもできます。
公示価格の調べ方
公示価格は国土交通省が4月に公表するものですから、国土交通省のホームページで検索することができます。
実勢価格の調べ方
路線価・公示価格・基準価格はそれぞれの役所が公表しているものですが、実勢価格は現在実際に取引されている価格ですから、つねに変動があります。全国地価マップを用いて実勢価格を知ることもできますが、不動産取引価格情報検索によってより詳しく知ることができます。
また、自分の所有している土地がどのくらいの価格で売れるのかを知りたければ、ネット無料査定をすることもできますし、不動産屋さんに依頼すると、実際にどの程度の価格で売却できるのかがわかります。
基準地価の調べ方
基準地価は都道府県が毎年7月1日を基準日として公表しているものですから、都道府県のサイトで調べることができますが、国土交通省の「土地総合情報システム」で、公示価格も基準価格も調べることができます。
不動産鑑定評価額の調べ方
不動産鑑定評価額については、不動産鑑定評価士に依頼するのがもっとも簡単な方法です。そのためには、路線価や公示価格や基準地価をネットで調べたり実勢価格を不動産屋さんに尋ねたりするのとは違って経費がかかります。自分に関わる土地の評価額をどうしても知りたい場合に、不動産鑑定評価額を調べてもらうことになります。
不動産鑑定評価士に依頼するのが個人の場合は、遺産相続や生前贈与、離婚時の財産分割、親族間の不動産売買、不動産の交換などが考えられます。また、路線価や公示価格などは検索して調べることができますが、相続税などの問題がありますから、不動産鑑定士に鑑定評価額を算出してもらうことで、土地の評価額を下げたいという場合もあります。
法人の場合は、不動産を担保にして資金を貸したり借りたりする場合に、路線価などではなく実際の価格に近い額を不動産鑑定士に依頼して調査してもらうことがあります。不動産の時価評価が必要なことがある場合に、不動産鑑定評価士に依頼することになります。
まとめ
土地の価格はさまざまです。路線価、公示価格、実勢価格、基準地価、固定資産税評価額、それに不動産鑑定士が計算する不動産鑑定評価額がそれです。
それぞれ意味がありますので、土地をどのように活用するのか、場合によってこれらの評価額を使うことになります。自分の所有している土地がどの程度の価格で売却できるのか、あるいはその逆にある土地を買いたいのだけれどいくらで買えるのかなど、土地の価格についてはいろいろ調べる必要があります。